楼盘测评丨4字头！郴州低密宜居社区-万腾观山悦

▲实景图

综合分析

城东板块经过近几年来发展迅猛，各项配套逐渐完善，城东正在酝酿巨变，即将成为市中心外另一高配板块。

踩盘笔记来啦！跟小编一起去看看低密洋房的家是什么体验~

▲项目平面图

整体印象

亮点一：容积率仅为2.2，可以媲美洋房级社区。

▲实景图

万腾·观山悦仅2.2的超低容积率，足以媲美洋房的居住体验。和简单的从小户型换到大户型不同，改善型置业者更看重高端舒适的居住体验，于是居住人口密度更小、容积率更低的仅11-17层的小高层。

亮点二：小区均采用了板楼设计。

▲实景图

万腾·观山悦板楼的设计，两梯两户（部分为一梯两户，两梯三户）11-17层小高层洋房，有利于通风采光，日照时间也会比较长，病毒和细菌都不容易滋生，给予了业主更多安心。且楼栋一字排开，楼间距宽，阳光更充足，视野也通畅更开阔。

亮点三：小区内部绿化及配套丰富。

▲景观构架图

万腾·观山悦打造“一环三轴五大园”，将山水意境融入日常归家动线。新中式园林，活水水系，亲子乐园，健身运动场等打造东方园庭的同时，也能有着健康运动的生活。

亮点四：项目目前为准现房。

▲实景图（拍摄于2023年6月27日）

万腾·观山悦分两期开发，目前一期，1-11栋均已交房交证。2期12-18栋均已封顶，正在做绿化。购房合同交付日期为2023年12月31日，不过很有可能与一期一样会提前交付，所以无需担心交房问题。

亮点五：多种户型可选择，南北通透是标配。

▲户型图

万腾·观山悦针对纯改善打造的纯板式小高层，花园式洋房社区，推出建面约107-270㎡，三/四/五房多类产品选择，其居住品质，项目在片区少有对手。户型赠送面积大，得房率高且户户朝阳。部分户型因私梯入户，玄关可延伸至电梯厅，增加私享空间。

亮点六：优越的生态环境。

▲东湖公园

“一半山水，一半城”，在城东新区的建设中，始终坚持生态功能、景观效果、宜业宜居高度统一，王仙岭公园、西河湿地公园、沙滩公园、东湖公园等不同风格特色的主题公园，成为城东新区的生态绿心。

▲苏仙区人才创新园（拍摄于2023年7月4日）

提起城东的商业，和城中相比总是稍显逊色。而不久的将来，这个局面将会彻底改变。近年来，城东新区各类商业、地产项目纷至沓来。国内各品牌房企纷纷签约进驻城东。随着多个住宅小区的交付使用和入住居民的增加，城东新区涵盖社区商铺、酒店、饭店、影院、菜市场等各类商贸服务业逐步发展繁荣。

区域配套

万腾·观山悦处于城东板块，在城市“南延东进，东进优先”城市发展战略之下，政策红利、郴资桂一体化等利好叠加，片区已建成集交通、配套、学府、生态等多重优势于一体的城市新中心。区域价值升级也带动了楼市飞速发展。

▲四馆一厅

小区位来看，位处于观山路与后营大道交汇处，左拥王仙岭，右揽西河生态走廊，环抱东湖，坐拥各大生态。

交通：附近公交线路有13、21、27、36、38、39、56、59路等。但小区门口暂时未有公交车站台。因部分小区还未交房，如全面交房，未来开通的线路可能更多，公交出行还是较为一般。

项目毗邻郴州大道、郴县路、青年大道等，不管是去市区还是去县城都是非常方便的，且高峰期道路状况良好。但离市区稍远。

▲项目区位图

教育:教育资源较为丰富，周边有二十七完小、市六中观山学校、金海学校、职业技术学院、湘南学院等。根据郴州2023年教育局发布的郴州中、小学区划片，项目中小学均在市六中观山学校入读。但幼儿园相对较远，接送不太方便。

▲市六中观山学校

环境：周边生态休闲资源丰富。坐拥王仙岭和东湖公园，2公里内有西河湿地公园，西河沙滩公园，西河体育公园，东湖欢乐世界，西河水上乐园。且文旅项目郴州长卷也离项目不远。

▲东湖欢乐世界

▲东湖公园

▲郴州长卷

商业：小区自带社区商业，且包含净菜市场，经由郴州大道可到达豪庭商业广场。

▲社区商业

▲豪庭商业广场

值得一提的是，目前郴州“城东商业广场”--苏仙区人才创新园目前综合楼和人才公寓楼已封顶。随着多个住宅小区的交付使用和入住居民的增加，城东新区涵盖社区商铺、酒店、饭店、影院、菜市场等各类商贸服务业逐步发展繁荣。

▲苏仙区人才创新园

医疗方面：片区内配有郴州第一人民医院东院和郴州第四人民医院东院。

▲第一人民医院东院

▲第四人民医院东院

市政：随着郴州苏仙区政府的搬迁，四馆一厅、政务中心、郴州矿物宝石博物馆等坐落，片区内的市政配套也日益完善。

▲四馆一厅

自身配套

▲社区配套商业

项目自带社区配套商业，满足日常生活所需。

▲业主食堂

▲四点半课堂

▲健身器材

▲羽毛球场

▲篮球场（建设中）

小区内配有下沉式庭院、儿童乐园、老年休闲区、慢跑道、篮球场、羽毛球场等球类活动中心等全健身、龄娱乐配套。同时还有业主食堂和四点半课堂为业主提供方便。

开发商介绍

项目是由湖南万腾宏宇置业有限公司开发，是郴州市政府招商引资的重点企业，公司始终坚持利用自有资金稳健发展，无借资，无贷款，资金实力雄厚。开发商来自湖南常德，具有房地产开发二级资质，深耕房地产开发21载，极具工匠精神，先后开发了20多个高品质项目，累计开发建筑面积超过200万方，是常德市房协副会长单位，多次获得“守合同重信用单位”及“房地产开发优秀企业”称号。

交付标准

小区依山而建，楼间距宽，视野开阔。

一眼望去小区主打基调为新中式风格。

▲实景图

小区大门恢弘大气。

▲实景图

小区人车分流，人行入口处设有人脸识别。入户大厅内部装修看上去还比较高档，配有沙发供休息。

▲实景图

进入平台小区需坐电梯，共4部电梯。

▲实景图

一进入小区门庭绿化前坪，亲朋好友前来做客都倍有排面。

▲实景图

小区里面的景观园林水系的水是活水。

▲实景图

中式凉亭。

▲实景图

园区内部配有多处水系。

▲实景图

真石漆漆外立面，颜值还不错，住宅最高也不过17层。

▲实景图

▲实景图

由图可见，各个楼栋的间距还是蛮宽的。

▲实景图

小区内设环形跑道。

▲实景图

小区设有羽毛球场。

▲实景图

植物组团搭配也十分耐看。

▲实景图

小区内的儿童游乐区和各种健身器材。

▲实景图

▲实景图

篮球场位于二期，正在建设中。

▲实景图

二期园林正在施工。

▲实景图

入户大堂看上去还蛮不错，中庭挂有水墨画，旁边配有门禁。

▲实景图

楼栋无架空层，电梯厅瓷砖上墙且吊顶。

▲实景图

电梯采用的是通力电梯。

▲实景图

消防楼梯未铺贴瓷砖，装有扶手，内部采光良好。

▲实景图

13栋有连廊，可看到外部绿化。

▲实景图

13栋一梯两户，入户门挨着较近。

▲实景图

大门交付为步阳防火门，阳台玻璃有中式风格装饰。

▲实景图

窗户材质为铝合金，配有中空玻璃。

▲实景图

14栋为两梯两户，电梯直接入户，电梯厅可做鞋柜等，增加使用面积。

▲实景图

阳光车库，采光很好，地面铺设金刚砂固化。

▲车库实景图

户型分析

项目目前已为准现房，其中1期1-11栋已交房交证，二期12-18栋已全部封顶，预计于2023年12月31日交房。

项目为11-17层两梯两户（部分楼栋为一梯两户，两梯三户）的小高层。

目前在售12、13、14、16栋在售户型建面约101-171㎡户型，三房，四房和五房。近半年网签均价维持在4957元/㎡左右。相比于同板块其他楼盘性价比较高。

12、13栋：12、13栋为一梯两户，其中12栋2个单元17层，13栋4个单元17层，在售户型建面约107㎡、129㎡、135㎡户型，建面约129㎡和135㎡户型相同。

建面约107㎡三房两厅两卫

坐北朝南双阳台户型

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▲建面约107㎡户型图

适合人群：

适合刚需三、四口之家的购房群体。

户型解读：

1.入户处有玄关设计，保证了私密性，还可以放鞋柜。

2.户型赠送面积大，得房率高。三间卧室带飘窗，阳台进深2.2米。

3.餐厅客厅一体的设计显得更加大气，通风采光不错，无暗房。

4.约10.6m超长采光面，阳台，主卧，次卧采光好。

5.厨房带生活阳台，可作为晾衣区域。

6.动静分区明显无浪费面积。

改造建议：

1.客厅可外扩增加使用面积。

2.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

建面约129-135㎡四房两厅两卫

坐北朝南大阳台户型

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▲建面约129-135㎡户型图

适合人群：

适合三代同堂或二胎家庭的购房群体。

户型解读：

1.入户处赠送结构板和阳台。

2.餐厅客厅一体的设计显得更加大气，通风采光不错，无暗房。

3.约10.8m超长采光面，阳台，主卧，次卧采光好。

4.客厅带进深2.2m超大景观阳台。

5.动静分区明显无浪费面积。

6.主卧带独立衣帽间，舒适度高。

改造建议：

1.因该户型无晾衣处，入户处的结构板可以改造成洗衣房和晾衣间。

2.南向次卧分部分面积作为主卧衣帽间，可向阳台外扩增加卧室面积。

3.北向其中一间卧室较小约8.2㎡，建议做儿童房或书房。

4.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

14栋：14栋为两梯两户，共2个单元17层，在售户型为建面约137㎡、140㎡、171㎡户型，其中建面约137㎡和140㎡户型相同。

建面约137-140㎡四房两厅两卫

舒适度高，双阳台，采光好

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▲建面约137-140㎡户型图

适合人群：

对舒适度有要求，二胎家庭，三代同堂的购房群体。

户型解读：

建面约137-140㎡为南北通透双阳台四房户型。

1.四居室可以打造更多灵活的居住方式，无论是三代同堂还是三胎家庭，这个户型基本能满足每一位家庭成员所需。四个卧室设计均十分方正，面积上也让居住有很大的发挥空间。

2.电梯直接到门口，私人电梯厅，可以做鞋柜等增加储物空间。

3.整体户型方正，餐客厅一体的设计，空间延伸感非常强，视觉效果上通透，加上双阳台且开间不错，拥有更好的采光和通风。

4.客厅和主卧都比较大气约19多个㎡。

5.样板半赠送，飘窗全赠送，赠送面积大，得房率高。

6.过道面积有点浪费。

7.动静分区明显，互不干扰。

改造建议：

1.电梯厅可做鞋柜，增加储物空间。

2.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

3.该户型设计合理基本无需改动。

建面约171㎡五房两厅三卫

双套房，大开间，南北通透双阳台

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▲建面约171㎡户型图

适合人群：

对舒适度有要求，二胎家庭，三代同堂的购房群体。

户型解读：

建面约171㎡为南北通透双阳台五房房户型。

1.约14.4m超长采光面，三卧室朝南，阳光充足。

2.电梯直接到门口，私人电梯厅，可以做鞋柜等增加储物空间。

3.整体户型方正，客厅+阳台约30㎡，足够阔绰，每个卧室都比较大，超过10㎡。

4.设计了三个卫生间，且三个卫生间都带窗户，其中公共卫生间采用干湿分离的设计防止细菌生长。

5.样板半赠送，飘窗全赠送，赠送面积大，得房率高。

6.双套房设计，主卧和北向卧室均带卫生间。

7.过道面积有点浪费。

改造建议：

1.电梯厅可做鞋柜，增加储物空间。

2.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

3.该户型设计合理基本无需改动。

16栋：16栋为两梯三户，共2个单元17层，在售户型为建面约101㎡、128㎡、130㎡户型，其中建面约128㎡和130㎡户型相同。

建面约101㎡三房两厅两卫

坐北朝南双阳台户型

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▲建面约101㎡户型图

适合人群：

适合刚需三、四口之家的购房群体。

户型解读：

1.入户处有玄关设计，保证了私密性，还可以放鞋柜。

2.餐厅客厅一体的设计显得更加大气，通风采光不错，无暗房。

3.约11.8m超长采光面，阳台，主卧，次卧采光好。

4.次卧带超大阳台，可作为晾衣区域。

5.动静分区明显无浪费面积。

改造建议：

1.厨房未带生活阳台，晾衣区可设置在次卧阳台处。

2.其中一间卧室较小，约7.5㎡适合做榻榻米的儿童房。

3.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

建面约128-130㎡四房两厅两卫

南北通透，双阳台户型

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▲建面约128-130㎡户型图

适合人群：

对舒适度有要求，二胎家庭和三代同堂的购房群体。

户型解读：

1.该户型是边户，前后无遮挡，采光非常好。

2.入户处有玄关设计，保证了私密性，还可以放鞋柜。

3.全屋赠送面积大，阳台半赠送，飘窗为全赠送，得房率高。

4.两个阳台开间都不错，拥有更好的采光和通风。

5.动静分区明显，动线互不干扰。

6.主卧套房设计，且采光面积大，有着更好的通风采光。

改造建议：

1.餐厅，客厅阳台可外扩增加面积。

2.北向两间卧室较小，建议做成儿童房或书房。

3.飘窗可以敲，扩充房屋面积。

项目概况