大揭秘！郴州开发商最怕你知道的秘密！

想要买个好户型，乍一看很简单。

目前郴州市面上的户型随便拿出一个，在开发商口中都有诸多优点加持，比如格局方正、南北通透、全明采光、高得房率等等。

但在选户型时，你要重点关注什么？如何避开陷阱和误区？相信很多人都不清楚。

今天，我们就来聊聊户型的秘密。

小编把购房者在选户型上经常犯的错、栽过的跟头放在这篇文章里，一定一定要认真看完！

开间与进深

先问一个问题，户型最重要的指标是什么？必然是开间，这是判断一个户型好坏的最直接的指标。

所谓开间就是房子的宽度，与之相对应的是进深，也就是房子的长度。

开间为什么重要？它是房子的主采光面，开间太窄，会直接影响采光和通风，房间就比较暗。

可开发商却不这么想。他们在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是如何把总建筑面积做到最大值，赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少开间，增加进深。

所以，我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而因为南北向有采光的需求，间距会比较大。

想要保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出开间。这样就能多安排几个单元，多规划几户出来，但同时户型也变得狭长。

我们可不能被迷惑，在买房时要尽量争取更大的开间，更多的采光。

接下来说户型图，有些避重就轻的开发商会给你这样一张户型图：

乍一看该有的都有，可实际上这个户型图只有大致格局，除了有几间房以及房子的朝向外，开间、进深都不标。

不过，目前市面上的户型图一般是这样的：

这张户型图里每个房间的开间、进深都标注出来了。

不过需要注意，这里标注的尺寸一般都包含了墙体，而不是净尺寸。墙体的尺寸可以按厚墙25cm、薄墙15cm计算。

尽管决定一个户型品质最重要的指标是开间，但并非开间越大越好。开间需要与进深成一定比例，一般而言，户型方正指的是进深与开间的比值介于1~1.5之间。

有了开间、有了进深，算出真实的得房率便轻而易举。

以上图建筑面积89㎡的户型为例，按“开间×进深”算出各个房间的净面积，然后各个房间的净面积相加算出该户型净面积。

户型净面积=58.35㎡+5.805㎡（半赠送）=64.155㎡。

户型实际得房率=净面积÷建筑面积（销售面积）=64.155㎡÷89㎡≈72%

最后放几个的数据，供大家在选择户型时作为参考（以下指的是净开间）：

楼层平面图

看过户型图后，还有一个更重要的资料——楼层平面图。

没有楼层平面图，户型看100遍都是白搭。单个户型的硬伤只有在楼层平面图上才能显现出来。

不过，售楼处一般不会给购房者看楼层平面图，要想办法拿到，找不到就问置业顾问要。

随便从网上找了一张楼层平面图，请看中间的2号户型。

如果单纯看户型图，次卧和厨房都有窗户（小红圈的部分），面积虽然小，但勉强能接受。

但看了楼层平面图，你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内，势必影响采光。

另外，2号户型作为凸起的中间户，也会有些影响两个边户的客厅采光。

楼层平面图还能看到很多问题，比如下图这个高层连廊户型。

可以看到，纯粹是为了南北通透而南北通透。看起来，中间户的北侧是可以开窗，但实际的公摊变大，而且大到购房人足以血亏的程度。

再来看上图的中间户，如果只看户型，北侧卧室可以开窗，南北通透。看了户型平面图，是不是觉得智商被侮辱了。

北侧的窗户处在大凹槽里，还被连廊挡住了。两侧还有交通核，真的扎心。

对于处女座购房者来说，看完户型图，再看楼层平面图，就像打开了新世界。

比如对方家的卫生间窗户离你家特别近，你家的门和邻居家的门特别近，你家卧室挨着邻居家客厅……

总之，看楼层平面图是一个怎么过分强调都不为过的事情。

动线

接下来，你还要注意房子一条特殊的线——动线。

何为动线？就是人在房子里由一个功能区走到另一个功能区的路线，也就是你平时的生活轨迹。

房子住着是不是舒服，很大程度上就取决于这条动线。

有时候买菜回家可能要穿过整个客厅才能进到厨房，有时候晾晒衣服也要横穿整个客厅，有时候晚上起来上厕所要摸半天才找到卫生间，这都意味着动线不合理。

那如何判断动线是否合理？

把你的生活路线直接画到户型图上，如果你画出来的线有很多重复或交叉，或者扭成一团，就说明你家有些地方设计不合理。

看下面这两个户型动线：

合理的动线很简洁，从一点到另一点，不用退回就能实现。不合理的动线就会很长，需要原路返回或交叉。

赶快趁现在看看你家的空间设计是不是合理？拿起笔，画出你的生活轨迹。

以东田金湾103㎡三房户型为例。

比如，早上起床去上班：

起床—穿衣—上厕所—洗漱—吃早餐—出门。

比如，下班买菜回家做饭：

进门—洗切炒—上菜—吃饭—休息。

看户型动线有3个关键点：

第一，动线交叉少；

第二，步数尽量少；

第三，每一步的距离尽量短。

如果不符合，则说明这个户型有些地方设计不合理。

总结

房地产市场自实施商品房预售以来，其实也在不断地规范，不断地加强监管。由最初的公示五证，到公示合同范本，再到公示不利因素、价格表等。

但这还不够，购房者真正想要知道的还有以下细节：

比如每个空间交房的真实尺寸、实际净面积；

比如到底哪些是半赠送的，哪些是全赠送的；

比如是否有暗卫、厨房面积是否过小、房间采光是否不足、户型是否正对电梯间等等……

希望越来越多的开发商能这么做，开发商有诚心，对购房者而言也是件好事。

一个好的户型，不仅对居住舒适度有影响，对后期转手换房的影响也很大。

当你二次置换的时候，你的户型比别人好，价格就比别人高。所以，要想让以后置换的资本更高一些，我们在选房的时候，除了关注价格、地段、配套等因素，还要去选择一个好户型。

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