实测丨你凭什么卖这么贵！

牛牛哥评楼第10期—文华国际。

近期，文华国际迎来了交付，收房的你们，还满意吗？作为寒溪路卖的最贵的楼盘，甚至均价高于五岭版块的一些项目，那么这个项目到底有什么底气卖这么贵，本期跟着牛牛哥现场一探究竟。

项目情况

项目于寒溪路与拥军路交汇处东北角，整个项目占地面积为59094㎡，总建筑面积为222016.13㎡，其中住宅建筑面积为99202.98㎡，商业建筑面积为59644.28㎡。项目由7栋高层，2栋公寓和一栋幼儿园组成，项目自带净菜市场，约4033.62㎡的临街商铺。共828户，停车位1529个，容积率约为2.75，绿化率约36%，非常舒适宜居。

▲实景图（拍摄于2023年5月）

从上图可以看出项目是排列式布局的，可以让每一栋的楼间距做到最大化，前后无遮挡，通风采光更优，私密性通风效果更佳。 绿化相对集中，其中1、2、3栋绿化较少。

▲大门实景图

▲大门实景图

大门：现代风格+玻璃幕墙的大门设计，主入口的阶梯+叠水景观，归家仪式感满满。

▲外立面实景图

▲入户大堂实景图

外墙采用水包砂真石漆，整体上看起来中规中矩，入户大堂装饰相对简单，值得一提的是交付的门窗还是不错（门步阳防火门，LOW-E中空玻璃+金刚纱窗）挺上档次。

▲园林实景图

▲园林实景图

园林：园林采用立体式设计，南北林语主题阅景轴线，种植丰富的名贵树种，如罗汉松、黑松、老人葵、精品桂花树等，将打造出三时有花、四季常青的园林景观。

▲小区配套实景图

▲小区配套实景图

▲园林实景图

小区配套：配置有双羽毛球场、篮球场、恒温泳池、健康跑道、儿童乐园等主题功能空间，不同年龄段业主都能在社区内找到专属娱乐空间。

▲车库实景图

▲车库实景图

车库：车库宽敞明亮，材质采用了环氧地坪漆，并做了颜色区分，美中不足的是未做精装车库入户大堂和行车道吊顶。

9栋计划引进品牌酒店、高级餐厅、健身会所、KTV等多元业态。10栋百福集团整体入驻，看得见的繁华就在家门口，生活配套一站式满足。两栋整墙的玻璃幕墙设计，看上去高端大气，晚上的灯光亮化更加好看，说不定以后将成为寒溪路的标志性建筑。

目前项目在售产品现房，主推建面约112-135㎡户型，主要是刚需型三房和改善型四房。

▲建面约112-118㎡户型图

该户型为郴州市面上比较常见的坐北朝南的经典三房户型，但相比于市面的户型，该户型的赠送面积更大，得房率更高；主卧飘窗为270°转角飘窗；景观阳台开间大。文华国际建面约119㎡户型适合两代或买三代同堂的购房者，首付和月供压力还算不大，舒适度也还不错。

▲建面约116-117㎡户型图

该户型为南北通透双阳台设计。在郴州市面上在110㎡左右能做到南北通透十分稀缺，且入户有结构板赠送，可以改为多功能房，动静分区明显，互不干扰。该户型赠送面积高得房率也非常不错。文华国际建面约116㎡户型适合两代或买三代同堂的购房者。

▲建面约134-135㎡户型图

该户型为南北通透双阳台设计。且入户有结构板赠送，可以改为多功能房，整体可以改为五房。该户型赠送面积高得房率也非常不错。约6m景观阳台，通风采光，景观效果俱佳。文华国际建面约134㎡户型适合两代或买三代同堂的购房者，首付和月供压力还能接受，舒适度也非常高。

品牌情况

郴州文华房地产开发有限公司是郴州市华尔房地产开发有限公司全资控股子公司，华尔地产成立于2004年，先后开发了北湖花园、福森园、华尔星城、华尔蓝湾、等多个项目，收获了业界一致好评，成为郴州房地产行业极具竞争力和影响力的企业。

▲福森园实景图

▲华尔星城实景图

▲华尔蓝湾实景图

区位交通

从大区位上看，项目处于骆仙板块，随着郴州市“南廷东进，西扩北提”发展战略的逐步进行，骆仙板块凭借其本身优良的条件，成为了各大开发商重点关注的区域之一，到如今，骆仙板块已有十几个品质楼盘，早已从原先的不毛之地变为了高楼林立的”宜居之城“。

小区位来看，项目西临寒溪路，南临拥军路，西往骆仙路，东往五岭广场，周边已有多个楼盘小区，且与郴州各大板块接壤，但有些小区暂未交房，且入住率不高，商业发展还需时日，人气稍差。

公交：附近公交线路有17路，20路，23路，58路，842路公交车路可以到达城区的各个区域。项目门口就有公交站台，沿寒溪路可到达汽车总站；因寒溪路部分小区还未交房，如全面交房，未来开通的线路可能更多，公交出行还是比较方便。

自驾道路：项目毗邻寒溪路、南岭大道、郴州大道等，不管是去市区还是去县城都是非常方便的。但是高峰时期还是比较堵的。

交通点评：该项目无论公交还是自驾条件还是很不错的，周边有多条主干道，加上离汽车总站不远，去县城或者市区还是挺方便。

生活配套

▲项目周边配套

数据来源百度地图

商业配套：项目自带商业，且包含净菜市场，周边已有很多沿街商铺，沿拥军路可到达五岭商圈直线距离约1.7公里，沿寒溪路可达恒大商圈。（数据来源百度地图）

▲临街商铺

▲五岭广场商业

教育方面：项目自带幼儿园，周边学校有四十完小、四十二完小、四十六完小等。根据郴州2022年教育局发布的中、小学区划片，项目小学划片为四十二完小，初中划片为骆仙中学。项目距四十二完小直线距离约485米，就在项目对斜面，距骆仙中学直线距离约797米。（数据来源百度地图）

▲四十二完小

▲骆仙中学

医疗方面：项目距一九八医院直线距离约1公里。（数据来源百度地图）

▲一九八医院

休闲配套：项目距五岭广场直线距离约1.7公里，距南岭植物园直线距离约1.3公里。（数据来源百度地图）

▲五岭广场

▲南岭植物园

配套点评：骆仙板块在区域上紧临五岭板块，周边生活、商业等配套齐全，价格上又相对比五岭要低，性价比高。随着五岭板块的逐渐饱和，人口开始向周边溢出，于是紧邻五岭板块、自然环境优越的骆仙板块便成为了老中心城区人口寻求新居住地的重要选择之一。

综合评价

1.项目地处骆仙板块郴州最宜居板块之一，紧邻五岭板块，配套齐全，出行方便，是很多人置业安家的首选板块之一。

2.项目自带商业，且双子塔为寒溪路地标建筑，学校都比较近，但寒溪路部分项目还未交房，商业气氛不够，人气还相对较低，发展起来需些时间。

3.交通方便，多条公交路线直达城市的各个角落，临近汽车总站，沿郴州大道，107国道可通往各个县城。自驾出行不管去市内还是去市外都比较方便，不过部分路段高峰时期比较容易堵车。

4.在售产品赠送面积较大，得房率高，户型基本配有大阳台，景观视野都不错。

5.作为骆仙板块卖的最贵的楼盘，品质、细节看得到，且容积率低，舒适度较高。但园林相对集中在中心区域，1、2、3栋园林较少。

6.小区整体交付于2023年4月30日，在售产品均为现房，无需担心交房问题。根据2023年1-4月郴州网签均价为6487元/㎡，相较于之前跌了200-300元/㎡，但略高于骆仙板块的成交均价，就价格来说还算能接受。