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20个买房技巧!揭秘2023年郴州楼市内幕!

郴房网     2023-05-17 17:25:53    4771次浏览

郴州买房,究竟怎么避免被割韭菜?


今天,小编总结了20个买房技巧,揭秘各种买房套路,希望能帮助大家2023年买到好房!一起来看看~


01

售楼部展示的内容是否真实?

一定,有两个地方千万要留心:

首先,区位图会把知名度高的配套与楼盘的距离缩短,放在一张图中,看起来很近,实际可能并不近,一切以实际距离为准。

其次是沙盘,呈现的园林绿化或许并没有看到的那么“完美”,楼间距拉大也属于常规操作。

注:楼间距对采光、通风的影响很大,楼间距越小,买相对高的楼层更佳。


02

在户型图上看面积不大,实际去看样板间却很开阔?

因为样板间的家具是“缩小版”,一般比现实生活中的家具小,主要体现在床、沙发、餐桌、茶几上;

并且很多面积较小的房间,比如儿童房、老人房、次卧,不会放置衣柜,能够使空间显得更大;

另外,样板间没有房间门和卫浴门,客厅会去掉电视机柜,厨房不会放冰箱,层高与交房标准有差距等,这些都是惯用套路。

值得一提的是,购房者还要区分实地样板间和异地样板间。

实地样板间是在该户型所在楼栋建设的,样板间面积大小、采光、通风等与实际交付的户型基本一致;

异地样板间则是在室外或者售楼处内部临时修建的,其中猫腻很多:

开发商为了凸显房屋的使用空间常常会增加面积尺寸,比如户型只有120㎡,异地样板间可能会做到135㎡。

而且,异地样板间采光、通风、景观等与实际交付或有较大差别,极易出现货不对板的情况。


03

置业顾问介绍户型说接近90%综合得房率的说辞,靠谱吗?

置业顾问口中的综合得房率,其实不等同于室内的实际得房率。

它包括了阳台、飘窗、设备平台等可以拓展的室内面积,以及可以利用的过道、电梯井等公摊面积。

“得房率越高越好”说的没错,但也不宜太高。

不考虑户型规划等方面,得房率太高说明公摊过小,会导致入户大厅“减配”,电梯和过道太窄,居住体验感大打折扣。


04

样板房能买吗?

最好不要买,装修是抢工抢出来的,家居环保也不达标。



05

为什么样板房都喜欢做书房?

这个是开发商最厉害的套路,既可以凸显品位,还可以掩盖房间比较小的硬伤,榻榻米式的儿童房同理。去看样板房,建议带把卷尺,随时量尺寸。



06

如何在郴州楼市中,找到有效的楼盘信息?

可在各大应用市场下载【郴房网】APP,或搜索【郴房网】小程序,里面有新房、二手房、商铺等模块,楼盘板块、配套、价格、面积段等一目了然,能够对郴州楼市有个基本认知。

*【郴房网】APP首页截图

然后,最有效的方法就是向业内专业人士咨询,如入行多年的房产中介,或者专注市场、楼盘研究的知名媒体人。

当然也可以找到像【郴房网】这样靠谱的团队,深耕郴州楼市19年,拥有一定的专业度与丰富的房产知识,更容易帮助购房者“沙里淘金”。

另外,实地看房必不可少,想买房请至少看过5个同类型楼盘,看房之后自己先总结楼盘优劣势,再有目的性的咨询专业人士。


07

如何了解一个楼盘的缺点?

想知道一个楼盘的口碑好不好,教大家三个狠招:

一是,想办法混进业主群,业主群里有关于开发商和楼盘真实的信息和反馈,可信度高。

比如可以找置业顾问要楼上楼下邻居的联系方式,就说想找几个人交房之后一起搞装修团购等。

二是,打开问政湖南平台,然后在“搜索留言或关键词”这里输入开发商或者楼盘的名字,很多投诉和官方的回应都可以查得到。


*湖南问政平台首页截图

三是,去隔壁楼盘问一问,也是十分奏效。



08

置业顾问介绍楼盘周边有很多“高大上”的规划配套,可信吗?

切莫全部当真。除非提到的配套处在开工建设阶段,或者是规划方案已经公示,有一定可信度。

注:可以到郴州市自然资源和规划局官网查询规划方案。

*郴州市自然资源和规划局官网首页截图

另外,有些配套即使规划方案已公示,等到落地还需一定时日,几年甚至几十年都有可能。

比如学校配套是很多楼盘都会带到的“卖点”,后续或可能存在变数。


09

置业顾问口中提前交房,可信吗?

关于交房日期,一切以合同为准,空口无凭。



10

买房,是找开发商工作的朋友,还是找渠道分销?

都可以,但需要注意分辨,两种方式各有优劣。

渠道分销对整个郴州市场都比较了解,能快速帮你匹配合适的房源,并且最终订房时可能会有额外的优惠,但是一般会优先推合作项目的房源。

而在开发商工作的朋友自荐楼盘、内部价格等,有时候也是一种营销手段,靠谱程度犹如人品,自己衡量。


11

进了售楼部,该不该留联系方式?

最好不要留,买房之前可以单独买一个电话号码。

因为只要一开始看房,你就会收到一堆的房产中介给你的推销电话和短信。

然后买完房之后,装修的、卖家具家电的、家政卫生的、甚至是培训机构,一轮接一轮的骚扰电话。

如果你留的是自己工作或生活的常用号码,你会不堪其扰。


12

售楼部砸那么多金蛋,是不是卖得很好?

去问一下售楼部的保洁阿姨,金蛋的碎片多久清理一次。

如果想了解楼盘的销量或网签均价,可以关注郴房头条网签数据栏目,每周每月都会更新。

注:打开【郴房网】APP,点击下方“头条”,然后点击上方“网签数据”,即可查看郴州市楼盘网签数据。

*郴房头条网签数据栏目



13

预算有限,有瑕疵和硬伤的特价房能不能买?

能。主要是预算有限,这个时候,是房选你,而不是你选房。



14

买房,选精装房,还是毛坯房?

各有优劣,不过建议优先选毛坯房,可以按自己的喜好设计房屋,同时装修质量自主控制,不用担心偷工减料。

而精装房虽然省时、省心、省力,但由于是成批装修,容易千篇一律。

并且精装房的装修品质也一般,开发商为了节约成本,可能会找本地的比较一般的施工团队装修,装修成本基本控制在1000元/㎡左右,且质保只有一年。

另外,买房时精装房的标准可能是当下流行的地砖、门窗、橱柜等,但是等到交房基本是三年后,可能已经过时。


15

第一次看房,最忌讳的事情是什么?怎么避免?

交定金,建议多带一个人去看房,冲动的时候还有人拉住你。



16

如何避免买到烂尾楼?

最好买现房,实景看得见,更靠谱。

如果是期房,要选择安全房企,看谁还能融到资?看谁现金短债比、负债、商票等,都在安全线内?看谁没有大面积停工?看谁从没出现过欠薪?

目前郴州市场上有以下三种房企,安全性基本没问题:

第一种,头部国央企,如:中国中铁、湖南建投集团、长房集团、越秀集团等等。

第二种,一线稳健型民企,如:美的置业等。

第三种,比较扎实、并未快速扩张的本地房企,如:融华地产、中天地产、振兴地产、华尔地产、平海地产、金色地产、长信集团等。


17

楼栋如何选?

纠结这个的,多少都说明预算有限,你要明白,总价比楼栋、楼层重要!

楼王栋毫无疑问,都是高利润产品,不用考虑去化速度。

所以,不用盯着楼王,只要你买的楼栋,不是单独独立的一栋就行,小区的绿化和公共设施之类的,都可以共享。

再说一个细节,估计很多人都会忽视:

在看房的时候,请注意售楼部内的《红线内不利因素公示牌》,内部尽量避开距离化粪池、车库出入口、垃圾站较近的楼栋。

外部诸如有火葬场、坟墓等,这样的也要避免;还有高速、高压线、变电站、信号塔等,也要做到心中有数。



18

使用公积金贷款,是选等额本息还是等额本金?

公积金余额很多的话,等额本金是最优解。


19

什么因素会影响到银行审批贷款?

①年龄。一般限定范围是18到65岁,但从现实情况来看,年龄在25到45岁的区间审核更容易通过。

②银行会看2年内的信用卡及5年内的贷款征信记录,这是非常非常重要的。

如果出现连续3次、累计6次的逾期,或者逾期时间超过了90天,基本就是无缘了。

此外,个人因债务纠纷被起诉,或留有“案底”(即犯罪记录),也是无法申请到贷款的。

③平均每月收入应达到月供的2倍或以上,这就是银行流水。如果名下有车贷或者其他贷款,会一起算。
④部分银行会考察购房者的社保缴纳,情况良好会较容易通过。

⑤如果你是公务员、教师、医生和律师等这些较为稳定的职业,也会相对容易通过。


20

银行拒贷该如何补救?

①咨询开发商的合作银行,按需更换贷款银行。

②提高首付比例。

③考虑组合贷或者接力贷。(个人有缴纳公积金的话,商业贷款不够的部分可以换成公积金贷款;也可以考虑以父母的名义买房,子女作为共同借款人。)
④追加担保人,可以选择父母,兄弟姐妹或者一个资质比较好的朋友。

⑤采用抵押贷款,只要资产价值够高,还是能申请到足够的贷款。


【编辑:孙娴】
标签:郴州买房技巧郴州楼市真相郴州楼市内幕
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