十个关键词，揭露2022年郴州楼市真相

转眼间，2022年已告一段落。这一年，房地产行业遭遇近20年未有之大变局。

政策环境多维放松，但购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转；新房成交低迷，整体量价齐跌，市场压力激增；土地市场热度降至冰点，地方国资是年内拿地绝对主力……

从楼市角度而言怎么描述2022？转折之年、分裂之年、变局之年？也许都是，也许不都是。

今天，小编梳理了“2022年度郴州楼市十大关键词”，带你读懂2022年郴州楼市的风云变化。

2022年的郴州楼市，堪称政策调控大年，政策工具箱大招频出，已达近十年最宽松期。

3月31日，郴州住房公积金新政出台，提高贷款额度、恢复异地贷款政策、放宽提取次数限制。（点击此处查看公积金新政）

6月8日，《关于促进房地产市场良性循环和健康发展的若干措施》出台，包含实施购房补贴政策、保障业主子女就近入学、优化预售资金监管等十条措施。（点击此处查看“郴十条”）

10月13日，市住房公积金管理中心发布通知，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。

最后是房贷利率下调，5年期以上LPR已历经1月、5月、8月的三次调降，共下行35个基点，达4.3%水平。目前，郴州房贷利率为：首套4.1%（LPR-20基点），二套4.9%（LPR+60基点），创历史新低。

中央层面，“三支箭”相继落地（点击此处查看详情）、“金融支持16条”（点击此处查看详情）出台，以更快恢复房地产市场平稳健康发展。

综合来看，今年的房地产政策调整具有全面性、广泛性，从中央到地方，从需求端到供给端，从“救项目”转向“救企业”。

预计未来，在“保交楼、保民生、保稳定”之下，房地产政策还将继续宽松。

受疫情反复、经济下行及市场信心缺失等多重因素影响，今年以来，郴州楼市持续低位运行。

据郴房网房地产销售网签数据，2022年郴州楼盘住宅总计成交10361套，总金额约69.72亿元，总面积约122万㎡。（点击此处查看2022年房地产销售网签详情）

其中，成交套数高位回落，同比2021年住宅17112套，下降39%；同比2020年住宅21100套，下降51%。

▲2022年郴州楼盘成交套数对比

成交均价同样有所下跌，2022年郴州市新房均价为5714元/㎡，同比2021年的6006元/㎡，降幅达292元/㎡，下跌约5%。

整个2022年度，购房者观望情绪浓厚，市场置业信心仍不足。郴州楼市行情步步探底，新房成交量、成交均价较往年大幅缩减。

受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年郴州市房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。

据统计，2022年度郴州市本级供应110宗地块，成交82宗地块，其中有18宗涉宅用地，成交总面积约84.7万㎡，成交总金额约25.96亿元，且全部地块均为底价成交，没有溢价。

从成交企业来看，全国性的民营开发商基本暂停拿地，国、央企也少了身影，地方城投成为拿地主力，土拍托底现象较多。

城投拿地看似没让土地流拍，但是难以形成有效供应，甚至一些地块完全没有动工，不过是把危机后延。

另外，部分项目虽然可以通过联合优质开发企业入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。

从趋势来看，当前销售市场下行压力仍较大，短期国资托底现象仍将延续，预计在市场销售企稳回暖后，房企才会逐步恢复投资拿地。

2022年1-12月郴州市区一共获批145张预售证，关联43个项目，共计11483套房源入市，同比2021年的25902套，下降55.7%，房源供货量几近腰斩。（点击此处查看郴州楼盘2022年度预售盘点）

▲2022年郴州楼盘供货对比

供应量腰斩的背后：一方面，受行业大环境遇冷影响，开发商对当下市场的购买力缺乏一定信心，进而放缓拿证、推货节奏；

另一方面，地方主管单位在有意收缩供应，控制预售项目的批准，毕竟长期供大于求的市场不利于房地产行业及市场的长期发展。

从2022年市场表现来看，郴州楼市12大板块间两极分化愈演愈烈，称得上冰火两重天。

▲2022年板块住宅排名

具体看数据，置业热门区域城东与五岭板块在楼市成交中占主导地位，两大板块均贡献了近三分之一的成交量；而有些板块，如南塔、龙泉等供货量较少的板块，月均去化仅有10余套。

未来，受板块自身硬件、供货量等因素的影响，这种两级分化格局，还将日益加剧。

自 2021 年起，受“三道红线”、“融资限制”等政策制约，各大开发商的融资及现金流出现了危机，郴州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，而这种打折降价潮在2022年愈演愈烈。

从市场表现来看，包括龙头房企在内，均在执行着降价促销、库存大甩卖的销售策略，绝大部分项目都纷纷推出了“特价房”，普遍降价几百元到千元不等。

初期多以特殊楼层的房源为主，发展到后期，出现了整盘降价的情况，这在2016年至今都是相当少见的。

轰轰烈烈的降价潮带来了房价实质性的下跌，2022年郴州市新房均价，同比2021年降幅达292元/㎡，假设购买一套120㎡的房子，2022年购房能省下总房款约3.5万元。

2022年，郴州教育新格局，“集团化办学”正式启航。

截至目前，郴州市已成立共计9大教育集团，其中有市一中、市六中、湘南学院附属小学3大市属教育集团（点击此处查看详情），以及市九中、市五中、北湖实验学校、市三完小、市九完小、涌泉小学6大北湖区教育集团（点击此处查看详情）。

按照计划，全市到2022年底将建立不少于20个基础教育集团，到2023年底将建立不少于50个基础教育集团。

各教育集团的相继成立，有利于促进各校之间教育资源的流通，分摊名校热度，提升郴州整体教育水平。

与此同时，不少房企销售楼盘时以挂牌学校作为楼盘主要卖点进行宣传，而愿意为此买单的购房者更是不在少数。

尽管在市场下行压力下，房地产政策全面转向支持为主，但“房住不炒”始终是政策底线。

2022年中央多次强调房地产政策坚持“房住不炒”基调：

10月，党的二十大报告中，针对房地产的相关表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，整体与“十九大”报告一脉相承。

12月，中央经济工作会议仍有“房住不炒”的表述，但相关提法位置有所后移。

二十大报告、中央经济工作会议均再提“房住不炒”，也意味着，“房住不炒”是我国长期坚持的房地产行业定位。

2022年，受疫情反复和楼市低迷的双重冲击影响，全国范围内出现了不同程度的停工、延期交付等情况。

在7月底召开的中央政治局经济工作会议上，“保交楼”三个字成为了房地产市场工作最关键的定调。

对于遇到困难的房企来说，“保交楼”是底线；而对于另一部分房企来说，“交付力”则是自身实力的一次展现。

在2022年的郴州楼市中，也有不少表现出色的“优等生”，如湖南建投东玺台、长房金宸府、云鼎天阙、融华上品澜庭、万腾观山悦等项目，实现如期交付，为购房者提供置业安全保障，为郴州房地产市场的健康发展贡献力量。

▲湖南建投东玺台实景图

▲长房金宸府实景图

▲云鼎天阙实景图

▲融华上品澜庭实景图

▲万腾观山悦实景图

行业定位决定政策取向，近期高级别领导明确“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前的市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。

12月15日，国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

12月18日，中央财办有关负责同志再次强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业”。

房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要，在支柱产业定位之下，预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速，力度有望进一步加大。

总的来看，2022年是迷茫与信心充斥的一年。成交低迷，房企、购房者、从业者等各方行业参与者深陷迷茫；但同时利好频发，处处蕴含生机。

本文或许无法尽然概括楼市全貌，但每一个关键词，无论好坏，都折射着这个行业的微妙变化。

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临！如今，正处在楼市的关键转折点，各项好消息纷至沓来。

我们有理由相信，2023年，会是一个新的开始，共同期待~